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Planejamento Anual: Como e Porque Realizar

Nos condomínios, a hora de planejar o segundo semestre é no início do ano. Como deverá ser esse planejamento? As pautas que vão compor  as assembleias ordinárias do empreendimento neste período precisam estar bem definidas para que o debate não se perca.

De acordo com a convenção do condomínio, é necessário prever o fundo de reserva:  o empreendimento precisa fazer frente às muitas despesas que sempre surgem  ao longo dos 12 meses do ano. Essa conta se destina, via de regra, às substituição de peças, vazamento e entupimento das tubulações, panes elétricas  e toda uma série  de imprevistos.

Mas o fundo de reserva é apenas uma das pautas. O prédio está economizando com as suas grandes despesas ordinárias? A maior delas é mão de obra e encargos. O condomínio precisa pensar em como evitar as horas extras, que oneram demais essa conta. A segunda maior despesa decorre de água e esgotos. Todos nós sabemos da atual crise hídrica que, de repente, some do noticiário, dando a impressão de estar superada.  O condomínio precisa pensar no reúso da água nas áreas comuns, controladores de fluxo nas torneiras e chuveiros, descargas de duplo fluxo e até  na melhor hora para a rega de suas áreas verdes. Se ainda não conta com poço artesiano, precisa voltar a debater essa opção. Não podemos pensar em economia de água sem vinculá-la à economia de energia elétrica. Nesse quesito, por quê não discutir a aquisição de um gerador? Jamais seremos capazes de controlar as tempestades solares, uma das causas dos apagões.

No planejamento do primeiro semestre, temos ainda que rever o item segurança e tecnologia. Como no caso de água e energia elétrica, a conexão é óbvia. Quanto mais tecnologia, maior nossa chance de tornar o condomínio seguro. Surge aqui a necessidade de analisar o número de câmeras e outros equipamentos instalados. Mas não adianta contar com  muitas câmeras e circuitos de tv intramuros e nenhum recurso  do lado de fora. A Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo está ajudando os condomínios e a si própria: com o programa chamado  Detecta, ela instala uma câmera suplementar no portal do prédio e esta  passa a ser o elo que faltava com o sistema policial, filtrando as informações sobre eventuais ameaças vindas da rua.Essa tecnologia teve inspiração em experiência bem sucedida na cidade de Nova York.

O condomínio precisa também fazer a sua parte. O sistema de Vizinhança Integrada, uma conexão de ajuda recíproca com os prédios do entorno, pode ser uma ideia oportuna no planejamento. O prédio pode até colocar de forma visível para quem transita pela rua uma placa informando sobre essa prática, do tipo “sorria, você está sendo filmado”. A secretaria disponibiliza essa placa.

O planejamento em qualquer época do ano precisa entretanto adequar-se ao perfil do condomínio.  Há empreendimentos que demandam muitos serviços e existem aqueles, ao contrário, que preferem a quietude. O barulho da piscina e de outros atrativos das áreas comuns pode ser um estorvo para moradores de andares baixos. Há condomínios com um forte perfil clube, enquanto outros são marcados justamente pela ausência voluntária de recreação. Isso explica porque unidades autônomas dando para os fundos do prédio são as vezes mais caras que aquelas de frente para a rua. Há preço para todas. Criança e cachorro contam muito nessa cotação de valor. Garagem a céu aberto também.

Mas há outros critérios e a presença da tecnologia é um deles. Essa tecnologia é bem vinda ou não conforme a faixa etária dos moradores. Em alguns casos,  soa como língua estrangeira para moradores mais idosos. Entra aí a questão da segurança: a portaria eletrônica – que promove mais proteção – pode não ser palatável para moradores que sequer possuem computador e preferem o porteiro de carne e osso. Alguns condomínios têm aplicativos até para a compra do pão e outros ingredientes do café da manhã.

O perfil do síndico também deve adaptar-se ao do condomínio, o mesmo ocorrendo com a administradora. Não chegamos ainda ao estágio dos condomínios e das administradoras temáticas, mas é uma questão de tempo. De muito pouco tempo.

Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e diretor da Hubert.